Znaczne podwyżki stóp procentowych wyhamowały akcję kredytową banków zaledwie w ciągu kilku miesięcy. Dostępność kredytów hipotecznych stale maleje, jednak deweloperzy nieszczególnie się tym martwią. Coraz więcej dużych firm wchodzi bowiem z sektor najmu mieszkań lub buduje je w tym celu na zlecenie funduszy.
Sprzedaż mieszkań wyhamowała. Polaków nie stać na kredyt
Po blisko siedmiu latach bumu na rynku nieruchomości i czasów prosperity deweloperów coraz mniej osób może pozwolić sobie na zakup mieszkania w kredycie. Raz, że ceny nieruchomości podskoczyły do poziomów określanych niekiedy jako zaporowe, dwa, że zdolność kredytowa Polaków stopniała o połowę. To ostatnie związane jest oczywiście z zacieśnianiem polityki monetarnej przez bank centralny, który – wedle zapewnień prezesa Adama Glapińskiego – robi, co może, by wyhamować inflację.
Zgodnie z najnowszymi raportami udostępnianymi przez Biuro Informacji Kredytowej od blisko pół roku obserwujemy znaczne spadki popytu na kredyty hipoteczne, co bezpośrednio przekłada się na ilość sprzedanych nowych mieszkań, a tym samym niechęć deweloperów do podejmowania nowych – ryzykownych już – inwestycji.
Zgodnie z danymi BIK spadek popytu na kredyty mieszkaniowe widoczny jest już od stycznia br., w którym to ilość wnioskujących zmniejszyła się o 2,4 proc. rdr. I mimo że nie było to jeszcze tąpnięcie w tym segmencie rynku, tak już spadek w lutym i kolejnych miesiącach był znaczny. Ilość osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy w lutym zmniejszyła się o 24,3 proc., w marcu zaś o 27,2 proc. W kwietniu 2022 r. zainteresowanie kredytem mieszkaniowym stopniało o 38,7 proc. w ujęciu rocznym, w maju zaś o 43,3 proc. rdr.
Aktualizacja 05.07.2022 r. W czerwcu spadek zainteresowania kredytami hipotecznymi wyniósł 59,7 proc. w ujęciu rocznym, co było najgorszym wynikiem od 15 lat.
Stan ten może być widoczny przez najbliższe półtora roku, co byłoby odzwierciedleniem m.in. słów szefa Narodowego Banku Polskiego, Adama Glapińskiego, który podczas ostatniej konferencji prasowej uznał, że pierwsze obniżki stóp procentowych mogą mieć miejsce pod koniec 2023 roku. Zaznaczył przy tym, że wszystko zależy od poziomu inflacji w tym czasie. Przypomnijmy, że ta niebezpiecznie zbliża się do 14 proc., czyli ponad 11,5 proc. więcej od celu inflacyjnego (2,5 proc. +/- 1%).
Czytaj także: Rodzinny kredyt mieszkaniowy zamiast mieszkania bez wkładu własnego
Spadek popytu na kredyty hipoteczne, a tym samym znaczne zmniejszenie zainteresowania zakupem mieszkań niekoniecznie spowoduje, że z dnia na dzień Polacy nie będą mieli gdzie mieszkać. Wyhamowanie w sektorze nie bije także szczególnie w deweloperów, którzy – co pokazują największe firmy – są gotowi do zaspokajania mieszkaniowych potrzeb Polaków. Zmienia się jednak trend, a dokładniej to, w jaki sposób będą udostępniane mieszkania.
Mieszkanie na wynajem od dewelopera
Pierwsze oferty najmu instytucjonalnego, a dokładniej możliwości wynajmu mieszkania od dewelopera pojawiły się na większą skalę za sprawą Echo Investments – dewelopera znanego z dużych inwestycji na terenie całej Polski, który przy współpracy z Resi4Rent od 2020 roku oferuje już mieszkania na wynajem na terenie kilku dużych miast. Łącznie – jak informuje spółka – na terenie całego kraju ma być dostępnych około 1200 lokali, co przy 2000 mieszkań oferowanych przez „Fundusz mieszkań na wynajem” BGK robi wrażenie.
Usługę nazwano „mieszkanie w abonamencie”, a skorzystać z niej można m.in. w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku, Poznaniu czy Łodzi. Najnowsza inwestycja mieszkań na wynajem od dewelopera Echo Investments zlokalizowana jest przy ulicy Woronicza. W budynku dostępnych od sierpnia 2022 roku ma być 161 lokali 1, 2 i 3-pokojowych.
Innym deweloperem, który także wchodzi w rynek najmu mieszkań jest Robyg, kupiony niedawno od banku inwestycyjnego Goldman Sachs przez specjalizujący się w tym sektorze niemiecki fundusz TAG Immobilien AG. Już na wstępie, czyli zaraz po finalizacji transakcji, TAG poinformował, że nie zamierza sprzedawać mieszkań dostępnych w portfelu Robyg – te mają trafić na rynek najmu.
Od Transakcji nie minęło wiele czasu, a na stronie dewelopera możemy znaleźć już informację, że mieszkania na wynajem dostępne będą m.in. w warszawskim Bemowie (ulica Rayskiego) oraz Włochach (ulica Wiktoryn).
Budowanie na wynajem. Fundusze pokochały Polskę
Oferty najmu mieszkań od deweloperów to jednak jedynie wierzchołek góry lodowej najmu instytucjonalnego, z którym już niedługo będziemy mieć styczność w kraju nad Wisłą. Aktualnie jest to bowiem „raptem” kilka tysięcy lokali, jednak już dziś wiadomo, że coraz więcej nieruchomości kończonych jest na zlecenie funduszy specjalizujących się w najmie instytucjonalnym.
Dobrym przykładem może być tu m.in. fiński deweloper YIT, który na terenie Warszawy wybudować ma łącznie 1071 mieszkań na wynajem. Chodzi przede wszystkim o dzielnicę Bemowo oraz Mokotów. Zlecenie złożone zostało przez NREP, wiodący fundusz z branży nieruchomości inwestujący do tej pory głównie w krajach nordyckich.
Także holenderski fundusz Van der Vorm pokusił się o pewne inwestycje w Polsce, jednak oferowane na wynajem mieszkania są nieco „porozrzucane” i tu akurat nie można mówić o budowie na wynajem. Rozważając jednak wchodzący do Polski trend najmu instytucjonalnego, możemy przyjąć, że podobnych, mniejszych lub większych funduszy, które inwestują w polskie nieruchomości, jest znacznie więcej.
Wg. raportu HRE Think Tank nawet co piąte mieszkanie w dużych miastach w kraju mogło zostać w ostatnim czasie kupione właśnie przez zagraniczne fundusze. Innego zdania jest zaś Fundacja Rynku Najmu, w której ocenie mieszkań na wynajem w rękach funduszy jest zaledwie 3 tys. To zaś pokrywałoby się z 2 tys. lokali należących do BGK i około tysiącem będących w posiadaniu Echo Investments.
Sęk w tym, że jeśli dodamy nieujawnione transakcje, mniejsze podmioty, jak chociażby fundusz Van der Vorm i inwestycje zaplanowane lub będące w trakcie, ilość mieszkań na wynajem w rękach funduszy, może być kilkukrotnie wyższa.
